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Comment calculer la valeur d’un droit d’usage et d’habitation ?

Le droit d’utilisation et de séjour est un élément du calcul d’une pension viagère documentée. Qu’est-ce que le DUH ? Comment le calculez-vous ? Nous répondrons à toutes ces questions dans cet article.

Le DUH fiscal et le DUH économique : les grandes différences

Le droit d’utilisation et de logement (la définition de DUH se trouve dans l’article sur les définitions de la pension viagère) peuvent être calculés par les notaires et les professionnels des pensions viagères de différentes manières.

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Cependant, il est important de souligner que ces différences méthodologiques peuvent conduire à des résultats complètement différents en termes de montant de l’autruche ou de la pension. Le droit de l’usage et du logement est également l’une des étapes du calcul d’une pension viagère prouvée. Par conséquent, la méthode de calcul ne doit pas être ignorée.

J’introduis dans cet article le droit d’utilisation et de séjour, qui a été calculé selon la méthode et la méthode fiscales économiquement.

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L’évaluation fiscale de DUH

taux d’imposition

L’article 669 du Code général des impôts précise le taux à appliquer à la valeur de marché du bien afin d’obtenir l’usufruit et la simple propriété.

21 à

ans

Âge de l’usufruit Valeur de l’usufruit Valeur de la simple possession
Moins de 21 ans

90 % 10 %
30 ans 80 % 20 %
31 à 40 70 % 30 %
41 à 50 ans 60 %
40 %
51 à 60 ans 50 %
61 à 70 ans 40 % 60 %
71 à 80 ans 30 % 70 %
de 81 à 90 ans 20 % 80 %
À partir de 91 ans

10%

90%

Le Limites de la méthode fiscale

Compte tenu des prix indiqués dans le tableau, nous notons les limites de ce type de calcul :

  • Le taux d’usufruit augmente de 10 % par décennie. Les tarifs « ronds » sont pratiques… mais tellement simples ! Ces taux d’intérêt nous semblent très difficiles à justifier ;
  • les

  • taux d’intérêt évoluent par tranches de 10 ans. Le taux est donc identique pour une personne âgée de 81 ans et 90 autres ;
  • ce tableau ne distingue pas le sexe de l’usufruitier (et encore moins sa catégorie socio-professionnelle) ;
  • il ne se rattache pas au loyer qui peut être généré par les propriétés.

Calcul de la taxe DUH

Dans ce tableau, nous pouvons jusqu’à présent évaluer la simple propriété et l’usufruit de la propriété. La méthode pour obtenir du DUH consiste à réduire l’usufruit de 40 %.

Dans le cadre de la méthode fiscale, en supposant que la valeur de DUH est de 40 % de l’usufruit.

J’hésite à utiliser une telle méthode. En fait, la justification pour évaluer DUH selon l’usufruit est que l’usufruit peut louer le bien par opposition au bénéficiaire du DUH. Cet avantage supplémentaire se traduirait donc par une valeur d’usufruit supérieure à celle du DUH.

Cependant, il convient de noter que l’usufruitier est responsable de la quasi-totalité des travaux sur les propriétés. Il doit également payer les frais du propriétaire du propriétaire, payer les taxes foncières, et gérer le loyer et ses aléas (dommages, impayés, vacances…). Étant donné que cette charge financière n’est pas supportée par le bénéficiaire du DUH, il me semble logique que la valeur du DUH soit généralement bien supérieure à celle de l’usufruit.

Exemple de calcul

L’exemple de calcul que je vais prendre est tiré de mon Calculateur de vie.

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Pour que vous puissiez évaluer la méthode, je vais prendre l’exemple d’un homme de 80 ans qui veut vendre sa propriété dans une pension viagère occupée. La valeur marchande est de 200 000 euros, le bouquet de 50 000 euros.

Selon la méthode fiscale, l’usufruit est de 30 % x 200 000€ = 60 000€. Le DUH s’élève donc à 60 000€ x 60 % = 36 000€. L’espérance de vie de ce prêt est estimée à 12 ans, nous estimons donc la pension à 36 000 €/ (12* 12) = 250€.

Le montant que l’on peut comparer à une location est dédaigneux pour un bien d’une valeur de 200 000 euros. Vous remarquerez que la valeur du DUH est indépendant de la valeur du bouquet.

L’évaluation économique de DUH

L’évaluation économique de DUH peut se faire de différentes manières. Je vais ensuite développer la méthode en fonction du taux de rendement. En fait, je pense que c’est la méthode qui permet de donner une image réelle de la réalité économique de la transaction. Je vous conseille de l’utiliser, bien que la mise en place de cette méthode soit plus complexe que les autres.

Par souci de simplicité, nous pouvons estimer que le rentier a des obligations envers le débiteur similaires à une relation locataire/bailleur. Par conséquent, au moment de la vente, le transfert d’une partie de la responsabilité financière du vendeur à l’acheteur est établi :

  • surtaxe pour travaux futurs ;
  • paiement des taxes sur les dépenses du propriétaire
  •  

  • ;

Nous avons besoin d’un rendement brut à la valeur de marché réduite du bouquet. Le résultat obtenu est le loyer brut annuel de la propriété. Ce taux doit être représentatif du secteur et du type de propriété vendue.

Revenons à notre exemple précédent. Si le rendement brut observé sur le marché lors de la vente est de 5 % :

5 % x 200 000€ = 10 000€

Nous appliquons le coefficient de vie à ce montant (pour simplifier, il correspond à l’espérance de vie) :

12 x 10 000€ = 120 000€

Comparaison de l’évaluation économique et fiscale de l’impôt sur les pensions viagères

L’évaluation fiscale nous donne une valeur DUH de 36 000 euros. Évaluation économique, d’une valeur DUH de 120 000 euros.

La différence est énorme !

Cette différence s’explique par le montant du loyer retenu : 250€ pour la vision fiscale, 835€ pour la vision économique (sachant que la valeur de marché du La propriété est de 200 000€).