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Comment vendre un appartement en VEFA ?

Comment vendre sur plan ? ou comment devenir promoteur

L’immobilier est un domaine passionnant et en tant qu’avocat spécialisé sur plan, nous soutenons régulièrement les personnes qui souhaitent transformer progressivement l’immobilier en leur deuxième ou en nouveau métier.

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Investisseurs débutants ou confirmés, tous doivent aller de pair avec précision et pragmatisme pour mener à bien leurs projets d’achat, de vente, de location, de rénovation ou encore de développement immobilier.

La question se pose alors de savoir comment vendre sur plan. Pour l’immobilier, VEFA est une vente privée. La particularité de vendre, par exemple, un appartement qui n’a pas encore été construit.

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Dans ce type de vente, le vendeur, appelé promoteur, vend un bien immobilier qu’il doit construire alors que l’acheteur achète quelque chose qui n’existe pas encore.

Ces spécificités ont conduit les législateurs à réglementer de plus en plus strictement le VEFA. L’objectif est de protéger l’acheteur des risques liés au VEFA : inachèvement, faillite de l’organisateur, traitement incorrect, etc.

Par conséquent, avant d’envisager de vendre des propriétés sur plan, vous devez remplir certaines conditions, que nous examinerons ci-dessous dans la section « Exigences ».

Nous discuterons ensuite du déroulement d’un plan, qui mènera les acteurs du projet hors plan du contrat de réservation à la livraison du bien.

Comment vendre sur plan : les exigences

La définition même d’un plan, c’est-à-dire vendre une propriété « en état d’achèvement futur », vous permet de comprendre immédiatement que cette vente de propriété est très différente de la vente d’une propriété « ancienne » ou simplement existante.

Cette spécificité a conduit à l’exigence de ceux qui se demandent comment vendre sur plan afin d’obtenir un l’obtention d’une garantie financière pour l’achèvement. Cette garantie est donnée par une banque ou une compagnie d’assurance qui s’engage à financer l’achèvement du bâtiment ou rembourse les acheteurs si le promoteur n’est pas en mesure de le faire. C’est le cas, par exemple, si le promoteur est en « faillite » dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

Malheureusement, l’autre risque de VEFA réside dans les défauts de construction trop fréquents.

Afin de protéger l’acheteur du risque, le vendeur doit souscrire une « assurance dommages au travail ».

Nous l’aurons compris, à la question « Comment vendre sur plan ? «, il y a — au moins — 2 questions ajoutées :

  • Comment obtenir une garantie financière d’achèvement ?
  • Comment souscrire une « assurance dommages professionnels » ?

Les réponses sont simples, mais pas toujours faciles à mettre en œuvre. Celui qui ne sait pas comment si vous vendez sur plan, vous devez être accompagné par des professionnels de l’industrie : avocat, notaire, courtier spécialisé en assurance construction.

Le stagiaire doit également disposer de ses propres fonds.

En ce qui concerne la livraison hors calendrier, le retard de livraison est également une source majeure de litiges.

C’est pourquoi si vous vous demandez comment vendre sur plan tout en limitant les risques financiers, vous devez être prêt à aborder ce sujet. Ils le font – ou devraient – le faire en prévoyant une date de livraison « réaliste » dans le contrat d’achat, mais surtout en lisant les raisons d’un retard légitime. Ce sont les raisons qui permettent de ne pas respecter le délai de livraison sans encourir de risque financier.

Précisez ici que la loi est plus indulgente pour les constructeurs que pour les constructeurs de maisons individuelles. Le plan d’une maison — avec d’autres En d’autres termes, le C.C.M.I. (contrat de construction d’une maison unifamiliale) prévoit systématiquement des pénalités par défaut, ce qui n’est pas le cas de VEFA.

Bon à savoir : Les pénalités par défaut imposées par la CCMI sont d’au moins 1/3 000e du prix de vente par jour de retard. Si le coût de construction de la maison est de 300 000€, le constructeur doit payer 100€ par jour de retard, 3 000€ pour 30 jours, etc.

Comment vendre sur plan : le processus

L’achat sur plan est basé sur des étapes importantes telles que la signature du contrat de réservation, la signature avec le notaire et la livraison. Pour comprendre comment vendre sur plan, vous devez connaître ce processus.

Après avoir sélectionné le terrain, l’avoir réservé ou acheté, après avoir défini le programme et édité sa documentation commerciale, le constructeur commercialise les appartements, du moins s’il vend un immeuble résidentiel.

Si une partie intéressée montre de l’intérêt, elle signera elle-même un accord de réservation préalable avec VEFA. Ce contrat contient les informations essentielles : l’adresse du bien, sa description, ses pièces jointes (sous-sol, parking, etc.), évidemment son prix et la date de livraison prévue. Le contrat de réservation correspond à la promesse de vente que vous signez lorsque vous achetez l’ancien. Il peut donc contenir des conditions suspensives, notamment pour la souscription d’un prêt.

La vente future est correctement terminée, c’est-à-dire que l’acte de vente est nécessairement signé avec un notaire.

Lorsque la construction est terminée, il est temps de remettre les clés à l’acheteur et de commencer les garanties : garantie d’achèvement parfait, garantie opérationnelle de deux ans, garantie dekanel.

Les promoteurs, qui maîtrisent désormais les réponses à la question « comment Dois-je vendre sur plan ? «, sera confronté à d’autres problèmes, notamment ceux de la mise en œuvre des garanties qui lui sont dues par les entreprises de construction qui ont construit le bâtiment pour son compte…

Parce que savoir vendre sur plan, c’est aussi se retrouver au centre de différents intérêts :

L’intérêt de l’acheteur, d’une part, qui souhaite être livré rapidement parce qu’il achète pour vivre ou investir, dans le cadre d’un régime d’exonération fiscale tel que la loi « de Robien ».

Ensuite, l’intérêt des entreprises qui souhaitent – à juste titre – maintenir leur trésorerie en étant rémunérées en cours de travail ou, mieux encore, en percevant des avances.

Et enfin, son propre intérêt, en particulier, à disposer de fonds suffisants tout au long du projet pour mener à bien l’opération jusqu’au bout et atteindre les objectifs attendus marge.

Pour cette raison, le législateur a décidé de privilégier les intérêts de l’acheteur, pour lesquels le promoteur ne peut exiger le paiement progressif du prix qu’en cas d’appels de fonds, dont le montant correspond aux différentes étapes d’avancement du projet. Le promoteur doit gérer avec soin les flux de trésorerie de l’opération. La vente sur plan est donc une tâche difficile qui nécessite des compétences techniques et financières et un certain goût du risque. Un risque qui doit évidemment être identifié et contrôlé avant même de commencer. N’hésitez pas à vous renseigner sur les ventes hors plan en contactant des professionnels experts de l’industrie.